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住房租赁是一个慢生意。不过，是生意就要赚钱。公募REITs通过盘活存量资产，带动增量投资，形成行业资金链条闭环，给这个慢生意提供了一条良性发展路径。反观年，住房租赁行业迎来前所未有的调整，而其中最令人振奋的部分，就是保障性租赁住房纳入公募REITs试点。
下一片蓝海似乎开启在即，但“牛鼻子”怎么抓？近日，ICCRA租住会客厅·沪上沙龙围绕“租赁住房REITs如何真正与住房租赁企业的运营结合并落地实施”这一命题展开。
一直以来，ICCRA及时跟踪保障性租赁住房REITs政策端、资本端、企业端、法律端等多向动态，梳理其发展的底层逻辑，分享其最前沿趋势。而此次沪上沙龙ICCRA租住会客厅重新设计后的首次“开张”。升级后的会客厅更实操，围绕真实项目通过案例拆解的形式，邀请行业精英一次性谈深、谈透；更聚焦，讨论前由资深行业人员分享与主题关联的专业背景知识，先充电、再拆解；更畅所欲言，闭门畅聊的形式，参与人员从宏观到微观，针对领域内热点、难点和痛点，带来无拘束的思想碰撞。
充电
操盘公募REITs需要哪些准备？
沙龙伊始，南方基金基础设施基金投资部副总经理徐文妹与中伦律师事务所权益合伙人赵丙印分别从政策、发行、合规角度为到场嘉宾“充电”。以最核心的干货，为接下来的案例拆解准备弹药。
徐文妹从中央经济工作会议带来的新政策局面切入，极为全面、细致地为在场嘉宾分享了公募REITs的操盘细节。从REITs的6大属性应该如何各个击破，再到国外主要市场REITs年收益率比较，进而到企业发公募REITs从酝酿到发行的路线图、时间表，徐总都做了详实阐述。
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赵丙印则分享了公募REITs发行全过程法律服务操作提示，包括法律尽职调查、交易方案论证与可行性分析、协助与监管部门沟通、交易文件起草、法律意见书出具等方面内容。
拆解
某国企上海内环租赁住房地块项目
本次沪上沙龙上，来自资本端、企业端、法律端、投资端的嘉宾，深度拆解了某国企上海内环地块租赁住房案例。行业人士从各自视角出发，分析和解读租赁住房公募REITs的实现路径，为该项目出谋划策。
重温亦是前行，回放现场的7个高光时刻，以期某些片段对你有所启发。
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#1合规准备的合理期望值与有效途径。
投资者涉足公募REITs最耗时耗力的就是梳理合规性，首先租赁住房底层资产的产权是否清晰，建设手续是否完整，包括立项、环评、用地、节能审查各个方面均应有完善手续；其次，要避免政策风险，如果涉及税收、地方政府审批等各相关方需要多方密切配合解决；再次，要加强公募REITs的信息披露机制以及全生命周期合规监管等。首发政策最为严格，行业期盼第一个吃螃蟹的人，但第一单发出后就能为行业建立了完整的参照系。
#2必须倒推公募REITs发行模型。
从高效精准拿地开始，到中期设计，再到后期资产运营管理，住房租赁企业要使用公募REITs的标尺，倒推每一个项目实施环节，主动从资产规模、资产质量、资产负债率、现金流、利润等各方面打造和培育优质的资产，构建模型并将成功经验复制到后续项目中。
#3拉齐地方认知与国家政策的偏差。
上海市作为长三角地区核心城市，外来人口持续净流入，租赁需求相较旺盛。在政策红利的加持下，上海先行先试，目前已有租赁住宅用地（R4）项目入市，执行力度显然走在了全国租赁专项用地供给的前列，甚至走在了一些国家政策出台之前，其实际发展成效与后出台的政策目标之间存在一定的偏差。因城施策正是上海市政府在摸清保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源情况的基础上，补齐与国家政策的认知偏差的同时，也考虑适当放低门槛支持鼓励已经拿地的住房租赁企业。
#4酒店系溢价法门——私域流量。
公募REITs考验长租公寓的运营能力，除了租金以外，挖掘潜在价值与增强溢价能力呈正相关。酒店系投身投身住房租赁的企业，都非常重视私域流量潜力的挖掘。比起公域.流量，私域流量的着眼点在于反复挖掘、低价、多次触发用户流量。这背后隐藏着经营客群理念的转变。
#54%考验资产的优质性和运营能力。
“未来现金流分派率不低于4%”这一硬性条件提高了公募REITs发行的门槛，综合考验底层资产包的优质性和运营能力。如何破解困境，主要从降低土地获取成本、税收优惠、专项补贴、给予投资者相应优惠政策方面着手，提高发行人和投资者的意愿和积极性。同时，运营能力直接决定了REITs资产的收益率和现金流的稳定性。
#6租赁住房公募REITs或迎来较高回报率。
因保障属性，保障性租赁住房将获更多重磅政策与各项机制的扶持，又因其现金流（租金、出租率、租金增长率）稳定，成长属性强，物业估值有待增长。虽短期内优质项目不足，但长远来看将迎来广阔的发展空间，最终必定实现合理有效运营管理下，更具效率和实操性的良性资产循环。
#7做公募REITs是需要情怀的。
租赁住房公募REITs是连接存量资产、权益资金和新增投资不可或缺的纽带，其落地、发展和后期壮大是顺势而行的。但新领域推进试点面临的问题非常多，准入条件在项目规模、4%派息率、原则上3年运营、20%自持等六个方面进行了多向规定。然而，同比成熟市场，细节性环节如交易结构复杂、构建及持有环节面临税收负担、市场定价缺乏足够公开市场数据依据支撑等仍待突破。相关参与方既要有情怀，又要把关键问题研究清楚，尽最大努力给市场提供逻辑最清晰、手续最合规、现金流预测和估值最合理的优质项目。
会客札记
除开脑力的激荡，回响在仁恒1号会议室的还有另一个词——“情怀”。如果你在现场，你会发现这一群来自基金、律所、地产的行业人士，使用的是这个词最初的含义，是不带任何互联网引申意味的，那种有如赤子的使命感。
但我理解情怀有两层意思。一层，是确实难。另一层，是再困难，也依然想做好。因为，这是一件有民生意义、有社会价值的事情。我更希望同仁能看到情怀的第二个层面，那是最为闪光的存在。
也许因为这个行业的人都是变革者，在走一条前所未有的路。所以，我们会自然地聚在一起，摸索前行。这里特别感谢绿地香港公司柯彤女士设计的伴手礼，虎首赠麦穗塑像。易经有云，大人虎变，君子豹变。这个行业特别需要引领变革的大格局、大使命、大担当。
岁暮时分，也将这一语寄赠诸君共勉。
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///租住会客厅是ICCRA住房租赁产业研究院举办的行业沙龙系列活动，定期由主理人发起，ICCRA作为独家支持智库机构。在这里，我们将讨论分享最前沿的趋势，立足实战拆解典型案例的来龙去脉，并邀请操盘人切磋一手经验，每一个环节都非常宝贵、有效。
定向聚焦和自由对话的方式更有利于构建高效互动的沟通平台。ICCRA将定期举办租住会客厅，汇聚行业顶级嘉宾阵容，持续为各方搭建碰撞思想、携手合作、坦互动交流的平台。
